Le guide du propriétaire bailleur

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Réaliser un état des lieux

L'état des lieux est un document écrit qui décrit l'état du logement. Il existe deux états des lieux qui sont à rédiger respectivement à la remise et à la restitution des clés. L'état des lieux est à réaliser avec précision puisque c'est grâce à la comparaison de ces deux états que vous pourrez demander la réparation de certains éléments dégradés par le locataire. L'état des lieux doit être signé par les deux parties et annexé au contrat de bail.

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

L’état des lieux est un document écrit décrivant l’état du logement que vous remettez à votre locataire. Il doit être rédigé, daté et signé par vous (ou votre mandataire) et votre locataire puis il est à annexer au contrat de bail. Il doit être rédigé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties qui signent le contrat de bail : le propriétaire, le locataire et les éventuels garants. Toutes les parties doivent le signer.

Un premier état des lieux est à établir au début de la location, avant la remise des clés et l’installation du locataire. Un second état des lieux, l’état des lieux de sortie, est à rédiger à la fin de la location, lorsque le logement est vide à la restitution des clés.

L’état des lieux est dit « contradictoire » : les deux documents rédigés sont destinés à être comparés. Il est donc préférable d’utiliser la même présentation pour les deux documents ou utiliser un seul et même document sur lequel on trouverait une colonne destinée à l’état des lieux d’entrée et une autre à celui de sortie.

Comment rédiger l’état des lieux ?

L’état des lieux est à compléter par écrit et doit décrire précisément l’état du logement remis. Il faut donc éviter les formules génériques et subjectives telles que « en bon état » ou « correct » qui peuvent donner lieu à interprétation et s’efforcer de décrire le logement et ses équipements en détail. En effet, l’état des lieux étant le document faisant foi en cas de litige, il se doit d’être le plus précis possible.

Toutes les pièces et équipements mis à disposition doivent être passés en revue. L’intégralité du logement doit être décrite, du sol au plafond en passant par l’état des revêtements muraux, des serrures, portes, fenêtres, placards ou encore de la robinetterie. Un relevé des compteurs d’électricité, eau et gaz est aussi conseillé. Il existe des modèles d’état des lieux préparés pour être certain d’avoir un document complet et de n’oublier aucun élément.

Pourquoi établir un état des lieux ?

L’état des lieux d’entrée vous permet d’établir que le logement que vous louez à votre locataire lui a été remis en bon état d’usage et de réparation et qu’il est conforme à la loi qui vous impose de mettre à disposition du locataire un logement décent.

L’état des lieux de sortie est aussi important puisque c’est lui qui permettra de prouver les éventuelles dégradations engendrées par le locataire durant la période au cours de laquelle il occupait le logement. Il permet de noter qu’il vous restitue l’appartement en bon état, le même que celui dans lequel il l’a trouvé, et de mettre en évidence les réparations à effectuer qui seraient à la charge du locataire. Vous pourrez donc faire procéder aux réparations et imputer les sommes nécessaires aux réparations sur le dépôt de garantie remis à la signature du contrat.

A savoir sur l’état des lieux

Le locataire peut demander une modification de l’état des lieux jusqu’à 10 jours après sa réalisation s’il se rend compte d’un défaut concernant le logement. Il peut aussi demander à apporter des modifications le premier mois de la période de chauffe en ce qui concerne les éléments de chauffage.

D’autre part, si aucun état des lieux n’est établi à l’entrée du locataire dans le logement, il est considéré que vous lui avez remis le logement en bon état d’usage et de réparation. Sachez cependant que si c’est vous qui décidez de ne pas faire d’état des lieux, vous ne pourrez pas invoquer cette présomption en cas de litige et ce sera à vous de prouver que vous avez remis le logement au locataire en bon état initial.

L’état des lieux et le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est la somme que vous a remis le locataire en début de contrat pour garantir les éventuelles créances envers vous qu’il pourrait contracter au cours du bail.

Lorsque l’état des lieux de sortie est établi, il est comparé avec celui signé à l’entrée sur les lieux. Si aucune différence n’est constatée entre les deux documents, vous devez remettre au locataire la totalité du dépôt de garantie. En revanche, si les deux états les lieux ne sont pas semblables et que des dégradations de la faute du locataire ont été constatées, vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie le montant des réparations nécessaires.

Que se passe-t-il en cas de désaccord entre les parties concernant l’état des lieux ?

Si le locataire et vous avez une appréciation différente de l’état du logement lors de la rédaction de l’état des lieux, vous avez la possibilité de faire appel à un huissier qui jugera de l’état de l’appartement. L’huissier étant impartial, sa décision prévaudra sur l’avis du locataire ainsi que le votre.

Vous pouvez aussi, tout comme votre locataire, porter votre contestation devant la commission départementale de conciliation qui vous convoquera et tentera de trouver une solution à l’amiable pour régler ce litige.