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Location immobilière : méthode d'estimation d'un loyer

Comment fixer le montant du loyer ?

Le but de tout investissement locatif est de percevoir un loyer. Mais avant tout, il faut en fixer le montant. Au début d'un bail, ce montant peut être fixé librement mais il existe cependant plusieurs contraintes qui limitent cette liberté, notamment la notion de zone tendue. Faisons le point sur les méthodes d'estimation d’un loyer.

1. Comparaison d'une estimation d'un loyer à Paris et en province

La localisation de votre bien immobilier proposé à la location joue un rôle majeur dans la détermination du montant du loyer. En effet, partout en France quand on met en location pour la première fois un bien immobilier, on est libre de fixer le montant de son loyer.

En revanche Paris fait exception : c'est la seule vielle française concernée par l'encadrement des loyers. Les bailleurs propriétaires d'un bien immobilier parisien sont tenus de respecter un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral. Celui-ci est encadré par un loyer de référence majoré et un minoré variant de plus ou moins 20% du montant du loyer de référence. Cet arrêté, entré en vigueur le 1er août 2015, fixe les loyers de référence (en euros par mètre carré de surface habitable) par catégorie de logement et par secteur géographique au sein de la ville de Paris. Pour connaître le loyer de référence majoré appliqué à votre bien, vous pouvez consulter une carte interactive (https://www.referidf.com/).

Prenons l'exemple d'un appartement de 2 pièces non meublé, 40m², situé au 37 quai de Grenelle, Paris XVè :
  • selon le site referidf.com, le loyer de référence est de : 22,6€/m²
  • le loyer de référence majoré est de 27,1€/m²
Ce logement pourra alors être loué avec un loyer maximum de 1084€/mois.

Attention, il faut bien faire la distinction entre Paris intra-muros et l'agglomération parisienne : les villes de l'agglomération parisienne ne sont pas concernées par les loyers de références majorés à respecter.

Dans le cas où votre bien immobilier se situe en dehors des zones tendues, l'estimation d’un loyer peut se faire librement. Cependant, il va de bon sens et il est recommandé de fixer le montant de son loyer se référant au prix du marché et en fonction des qualités offertes par le logement.

2. Estimation d'un loyer : Les bonnes pratiques pour l'estimation d'un premier loyer

En plus de l'encadrement éventuel des loyers, il y a d'autres critères à prendre en compte lors de l'estimation d'un premier loyer. En effet, il est d'usage de consulter les prix du marché pratiqués pour un bien similaire au votre. Vous pouvez obtenir des informations auprès du voisinage ou bien consulter les observatoires des loyers sur clameur.fr et anil.org. Vous y trouverez les tendances du marché ainsi que de nombreux outils pour vous aider dans votre estimation.

L'analyse de votre bien est un autre point à prendre en considération pour fixer le montant de votre premier loyer. La question que vous devez vous poser est « en quoi le logement que je propose se démarque positivement des autres? ». Les qualités de votre logement sont importantes : la surface et le nombre de pièces disponibles sont à prendre en compte ainsi que les prestations de votre logement comme le parquet ou encore la luminosité. Si vous proposez un appartement dans un immeuble, son étage est important à savoir que plus le logement est situé haut, plus le montant de son loyer pourra être élevé, d'autant plus si l'immeuble dispose d'un ascenseur. Bien sûr si il s'agit d'une location meublée, le loyer pourra être plus élevé, de même si vous disposez d'une terrasse ou d'une place de parking. Mais attention tout de même à rester dans une fourchette de prix raisonnable.

3. Estimation d'un loyer : les erreurs à éviter

Quand vous mettez votre bien en location pour la première fois, vous devez prendre garde à bien estimer le montant du loyer. Votre but en réalisant cet investissement locatif est de le rendre rentable et le loyer est en grande partie, si ce n'est exclusivement, garant de cet aboutissement.

Attention à ne pas fixer le montant trop haut : en effet, demander un prix situé au dessus du montant du marché peut faire fuir les potentiels locataires de votre bien. De plus, un loyer trop élevé augmente votre risque de connaître une période de vacances locatives qui vont diminuer votre rentabilité locative.

Au contraire, il ne faut pas non plus fixer un loyer trop bas. Effectivement, cela peut vous porter préjudice : certes vous aurez plus de candidats locataires mais il faut toujours penser à votre rentabilité locative. D'autre part, une fois que vous aurez fixé le montant du loyer, si celui-ci est trop bas, vous aurez énormément de mal à le réajuster à la hausse à cause de l'IRL (Indice de Référence des Loyers) qui intervient dans la réévaluation annuelle du loyer.

4. Estimation d'un loyer en cas de relocation

Dans le cas de la relocation intervient la notion de zone tendue : en dehors des 28 agglomérations concernées par l'encadrement des loyers, la fixation des loyers à la relocation est libre.

À la relocation en zone tendue, le loyer est plafonné : un loyer était déjà fixé avec l'ancien occupant des lieux et le nouveau montant du loyer que vous fixerez ne peut pas excéder celui appliqué au précédent locataire.

À la signature d'un nouveau contrat de bail, le loyer demandé ne peut être réévalué à la hausse que dans les limites de la variation annuelle de l'IRL. De plus, cette augmentation n'est possible que si vous n'avez pas déjà augmenté le loyer au cours de l'année qui précède le nouveau contrat de bail. Attention, même si vous n'avez pas révisé le loyer du logement depuis plusieurs années, il ne vous est pas possible de cumuler les indices d'IRL appliqués depuis les années passées.

Dans certains cas, le loyer peut tout de même dépasser celui du locataire précédent. Si le propriétaire bailleur a réalisé au cours des 6 derniers mois des travaux de mise aux normes ou d'amélioration du logement d'un montant supérieur ou égal à la dernière année de loyer, il peut fixer un loyer plus élevé.

Un autre cas dans lequel le propriétaire peut estimer librement le montant du loyer pour une relocation est celui où le logement est inoccupé depuis plus de 18 mois.Attention pour les propriétaires d'un logement à Paris, même dans ces deux cas vous êtes tenus de respecter le cadre du loyer de référence majoré.

Enfin, dans le cas où le loyer précédent est clairement sous-évalué, on peut dépasser le taux de variation annuel de l'IRL. Pour justifier son souhait de revoir son loyer à la hausse, le bailleur doit fournir des références de loyers pratiqués pour des logements semblables dans le voisinage et le nouveau montant du loyer sera ajusté en fonction de ceux-ci.


L'estimation d’un loyer est un élément auquel il faut apporter une grande considération pour assurer la rentabilité de son investissement locatif. Cependant, c'est une étape compliquée pour le propriétaire puisqu'elle peut être soumise à différentes lois avec lesquelles il faut composer. Après avoir déterminé à quels dispositifs d'encadrement est soumis le bien que vous proposez à la location, il ne reste plus qu'à suivre les règles dictées par ces dispositifs pour déterminer le montant du loyer de votre bien.