Le guide du propriétaire bailleur
NOS THÉMATIQUES

Résilitation du bail par le propriétaire

Lorsqu'un propriétaire met en location un logement à usage d'habitation principal, il signe un contrat de bail. La durée de ce contrat est de 3 ans pour une location vide et d'un an seulement pour une location meublée. A échéance de ces contrats, le bail est reconduit automatiquement pour la même durée et dans les mêmes conditions. Donner congé au locataire signifie rompre ce contrat : cette résiliation doit se faire suivant les conditions définies par la loi du 6 juillet 1989. Comment se déroule la résiliation du bail par le propriétaire ?

À quel moment peut-il y avoir une résiliation du bail par le propriétaire ?

Vous pouvez mettre fin au bail lorsqu'il arrive à échéance en respectant les conditions dictées par la loi. En effet, alors qu'un locataire peut lui résilier à tout moment le contrat de bail, la loi est plus resctrictive avec les propriétaires bailleurs qui ne peuvent le résilier qu'à l'échéance du bail et pour une des trois conditions suivantes : reprendre le logement pour l'occuper, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux.

Vous devez alors notifier le locataire de votre décision au moins six mois avant la fin du bail en lui précisant le motif de cette non reconduction et en respectant les formalités du préavis.

Résiliation du bail par le propriétaire : occuper le logement

Vous pouvez demander une résiliation du contrat de bail moyennant un préavis de six mois afin de reprendre le logement pour vous y installer vous-même ou un de vos proches à titre de résidence principale.

La notification de prise de congé devra mentionner le lien qui existe avec le bénéficiaire de la reprise et également justifier le caractère sérieux de la décision prise. Le congé devra indiquer les nom et aresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien qui existe entre lui et le bailleur. Le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur ou une personne de son entourage proche comme son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un Pacs, son concubin depuis au moins un an, ses ascendants et descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin.

Si ce n'est pas le propriétaire qui s'installe dans le logement, il devra être mentionné dans la lettre de résiliation les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la relation le liant à lui.

Résiliation du bail par le propriétaire : vente du logement

Si vous souhaitez vendre le logement que vous proposiez jusque là à la location, vous pouvez résilier le bail à la fin de celui-ci en respectant un délai de préavis de 6 mois.

Dans ce cas, le locataire bénéficie d'un droit de préemption sur le bien, c'est à dire qu'il a priorité pour acheter le logement. La lettre de résiliation devra donc indiquer le prix et les conditions de vente du bien immobilier. Si le locataire souhaite acheter le logement, il dispose d'une durée de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au locataire. Ce délai est augmenté à quatre mois si le locataire demande un prêt bancaire.

Résiliation du bail par le propriétaire pour un motif légitime et sérieux

En cas de non-respect par le locataire d'une des obligations qui lui incombent, le propriétaire peut mettre fin au bail.

Les motifs légitimes et sérieux sont à apprécier par les tribunaux qui jugent l'affaire. En général, ces motifs correspondent au non-respect par le locataire d'une ou plusieurs de ses obligations (non paiement répété du loyer, troubles du voisinage etc.)

Dans ce cas, le congé doit aussi être notifié par courrier et respecter un délai de préavis de six mois. Le motif pour lequel la décision de résilier le bail a été prise doit impérativement figurer sur le courrier.

Cas spécifique des plus de 65 ans

Vous ne pouvez pas vous opposer au renouvellement automatique du bail et donner congé à votre locataire si celui-ci est âgé de plus de 65 ans et que ses revenus annuels n'excèdent pas une fois et demie le montant du SMIC. Pour pouvoir résilier le bail, vous devez lui proposer une solution de relogement correspondant à ses besoins et possibilités.

Faute grave du locataire : clause résolutoire

En cas de faute grave du locataire comme le non paiement répété du loyer et des charges, vous pouvez utiliser la clause résolutoire du bail qui prévoit une résolution automatique de celui-ci dans un tel cas de figure.

Avant d'entamer cette démarche, vous devez transmettre une injonction de payer au locataire par un huissier de justice. À partir de cette notification, le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer les loyers qu'il vous doit ou bien demander un délai de paiement auprès d'un juge s'il rencontre des difficultés financières.

Obligations après la décision de résiliation du bail par le propriétaire

Pendant la période de préavis, le locataire n'est tenu de régler le montant du loyer et des charges que pour le temps où il a réellement occupé les lieux lorsque c'est le propriétaire bailleur qui décide de ne pas renouveler le contrat de bail.

Au plus tard au dernier jour du préavis, le locataire doit quitter les lieux après que vous ayez établi avec lui l'état des lieux de sortie. Si les états des lieux d'entrée et de sortie sont identiques, vous devez remettre la totalité du dépôt de garantie au locataire. Dans le cas contraire, vous pouvez retenir sur ce montant la somme nécessaire à la réalisation des travaux.

Plus particulièrement concernant le dépôt de garantie, vous disposez d'un délai maximal de deux mois après la remise des clés pour le lui restituer. La loi ALUR précise que ce délai peut être réduit à un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Attention, prenez bien garde à respecter ces délais car la loi prévoit aussi une pénalité d'un montant de 10% du loyer hors charges par mois de retard.

Enfin, lors de sa sortie définitive des lieux, le locataire doit vous remettre tous les jeux de clés du logement dont il était en possession.