Le guide du propriétaire bailleur
NOS THÉMATIQUES

Le calcul de la surface habitable

Pour mettre en location votre logement, vous devrez en calculer la surface habitable et préciser sa valeur dans le contrat de bail. A quoi correspond exactement la surface habitable et quel est son mode de calcul ?

Définition de la surface habitable

La surface habitable désigne la surface totale disponible à l’habitation d’un logement. Elle est définie dans l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation comme la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable quant à lui correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Calcul de la surface habitable

Certains espaces sont exclus du calcul de la surface de la surface habitable : il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60% de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80% de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Pour calculer de façon exacte la surface habitable du logement que vous souhaitez proposer à la location, il est conseillé de faire appel à un géomètre expert professionnel qui dispose d’outils adaptés et sera donc plus précis dans sa méthode de calcul.

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Surface habitable : que dit la loi Boutin ?

La loi Boutin stipule qu’il est obligatoire de mentionner la surface habitable disponible dans le contrat de bail pour mettre un logement en location : c’est le diagnostic de surface habitable. Cette loi ne concerne que les locations vides : les locations saisonnières, meublées ou encore les résidences secondaires ne sont donc pas concernées par cette obligation.

Lois Carrez et Boutin : les différences

Lorsque l’on parle de calcul de surface habitable, les lois Carrez et Boutin ne doivent pas être confondues. Alors que la loi Boutin concerne les logements proposés à la location, la loi Carrez, elle, concerne les logements en copropriété. Le calcul de la surface selon la loi Carrez n’est utilisé que pour les actes de vente. De plus, dans le cas de la loi Carrez on ne parle plus de surface habitable mais de surface privative.

D’autre part, le mode de calcul de ces deux superficies est différent : la loi Carrez est moins restrictive puisque la valeur de la surface privative est la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres seulement. La loi Boutin impose davantage de restrictions.

Il ne faut donc pas utiliser la loi Carrez pour déterminer la surface habitable. En effet, les règles de calcul étant différentes, les résultats obtenus peuvent donc l’être aussi.

Location et surface habitable

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose au propriétaire bailleur de mentionner la surface habitable dans le contrat de bail. Depuis la loi ALUR, le locataire peut se retourner contre vous si la surface réellement habitable est plus petite que celle mentionnée dans le contrat de bail. Un écart de plus de 5% entre ces deux mesures peut entraîner une demande de réduction de loyer proportionnelle à l’écart constaté. Il est donc primordial que votre diagnostic de surface habitable soit correctement réalisé car une erreur pourrait réduire considérablement vos revenus locatifs.