Le guide du propriétaire bailleur

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Les obligations vis-à-vis du locataire

En tant que propriétaire bailleur, vous vous devez de remettre au locataire un logement conforme aux normes de décence et ne présentant pas de risques pour la sécurité ou la santé de ses occupants. Les obligations du propriétaire s'appliquent dès la signature du bail et pendant toute la durée du contrat.

L'obligation du propriétaire de remettre un logement décent

D'après l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du propriétaire est de remettre au locataire un logement décent répondant à des critères de surface et de confort minimum. En effet, il est interdit de proposer à la location un logement avec une pièce principale d'une surface inférieure à 9m² et une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 mètres ou un volume habitable inférieur à 20m3.

Vous avez également obligation de louer un logement ne portant pas atteinte à la sécurité ni à la santé du locataire. Ainsi, un logement est considéré comme décent s'il est clos, couvert et protégé contre le ruissellement des eaux et les infiltrations. Le logement doit donc comporter :

  • des réseaux et branchements d'électricité et de gaz ainsi que des équipements de chauffage et de production d'eau chaude conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage et de fonctionnement,
  • des matériaux de construction, canalisations et revêtements sans risques pour la santé et la sécurité des occupants,
  • des dispositifs de retenue des personnes (garde-corps),
  • des dispositifs d'ouverture et de ventilation,
  • des pièces principales avec un éclairement naturel suffisant et un système d'ouverture donnant accès à l'air libre.

En ce qui concerne ses équipements, le logement doit comporter un certain nombre d'installations minimales pour assurer sa décence. Parmi celles-ci on trouve :

  • un système d'alimentation en eau potable avec une distribution à pression et débit suffisants,
  • une installation permettant un chauffage normal muni d'un dispositif d'évacuation des produits de combustion,
  • un système d'évacuation des eaux ménagères,
  • un réseau électrique permettant un éclairage suffisant et le fonctionnement des appareils ménagers,
  • une cuisine comprenant un évier raccordé à l'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ainsi qu'un aménagement permettant de recevoir un appareil de cuisson,
  • une installation sanitaire intérieur avec un WC (séparé de la cuisine et de la pièce où on prend les repas) et un équipement pour la toilette personnelle (baignoire ou douche).

Les obligations du propriétaire concernant les travaux et l'entretien du logement

Vous êtes tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation. Ceci est également valable pour les équipements mentionnés dans le contrat de bail.

Dans le cas où le logement ne serait pas en bon état d'usage lors de l'entrée des lieux, vous avez la possibilité de trouver un accord à l'amiable avec le locataire qui pourra prendre en charge et exécuter les travaux nécessaires à la remise en état. Cette solution doit être prévue par une clause du contrat de bail et mentionner la nature des travaux et les modalités d'imputation du montant des réparations sur le loyer.

En ce qui concerne l'entretien du logement, pendant toute la durée du bail, l'obligation du propriétaire est d'entretenir le logement et effectuer les réparations nécessaires à sa bonne utilisation. Vous avez donc pour obligation de :

  • réaliser les réparations urgentes,
  • réaliser les travaux d'amélioration des parties communes de l'immeuble,
  • réaliser les travaux nécessaires au maintien en l'état normal du logement, par exemple le remplacement d'une robinetterie usée,
  • réaliser les travaux d'amélioration de la performance énergétique (isolation),
  • réaliser les travaux causés par la vétusté ou un cas de force majeure.

Si des travaux sont à effectuer au sein d'un logement loué, vous avez pour obligation de prévenir son occupant de la prochaine réalisation de travaux par remise en main propre d'une notification ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

L'obligation du propriétaire de garantir les vices et défauts et assurer un usage paisible du logement

Une autre obligation du propriétaire est d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts qui pourraient y faire obstacle. De ce fait, vous devez vous interdire tout agissement qui irait à l'encontre de cette obligation et qui pourrait gêner votre locataire comme par exemple des visites intempestives ou la réalisation de modifications de forme du logement loué.

Les documents à remettre au locataire

Des documents informatifs sont à remettre au locataire lors de la signature du contrat de bail. D'une part, un dossier de diagnostic technique doit être remis en annexe du contrat de bail. Il doit comprendre un diagnostic de performance énergétique, un constat de risque d'exposition au plomb et un état des risques naturels et technologiques.

D'autre part, pour chaque loyer réglé, le propriétaire a pour obligation de transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire s'il en exprime la demande. Cette quittance présente le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer des charges.

En ce qui concerne la régularisation des charges locatives, le locataire payant une provision sur celles-ci, vous êtes tenu de calculer chaque année le montant réel des dépenses et effectuer une régularisation. Ainsi, seules les dépenses réellement engagées peuvent être facturées au locataire et vous devrez lui rembourser les sommes perçues en trop.