Le guide du propriétaire bailleur
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Mettre en place un acte de caution solidaire

Les impayés étant de plus en plus fréquents, les propriétaires bailleurs exigent de plus en plus de garanties de la part de leurs locataires. La caution solidaire est une de ces garanties. Quelles sont les caractéristiques de la caution solidaire ?

Qu’est-ce que la caution solidaire ?

Un tiers est dit caution solidaire lorsqu’il s’engage à garantir l’exécution d’un contrat quand une partie ne peut pas remplir ses obligations, ici le règlement du loyer et des charges par un locataire rencontrant des difficultés. Le mot « solidaire » signifie que le créancier peut se retourner immédiatement vers cette caution pour exiger l’exécution du contrat.

Il existe deux types de cautionnement : la caution solidaire et la caution simple. La caution solidaire autorise à poursuivre directement la personne s’étant portée caution en cas de manquement du locataire à ses obligations. En revanche, dans le cas de la caution simple, il faut auparavant envoyer un commandement de payer au locataire et, seulement à partir du moment où cette procédure a échoué ou en cas d’insolvabilité prouvée du locataire, on peut ensuite se tourner vers la caution. Cette deuxième solution est très peu utilisée par les bailleurs qui préfèrent la caution solidaire qui, elle, leur permet de ne pas souffrir longuement des impayés.

Quand exiger une caution solidaire ?

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez exiger une caution pour louer votre logement à un locataire. Cette caution peut être une personne physique ou morale (banque, entreprise, Action Logement…).

La personne se portant caution solidaire doit vous fournir les pièces justificatives attestant qu’elle dispose des ressources financières suffisantes pour assurer le paiement du loyer en cas de défaut du locataire.

Il existe certains cas de figure pour lesquels vous ne pouvez pas demander de caution solidaire : si vous avez souscrit une assurance loyer impayé (ALI) et que votre locataire n’est ni étudiant, ni apprenti (autrement dit, l'ALI ne peut se cumuler avec une caution que si votre locataire est étudiant).

Nature de l’engagement de caution solidaire

La caution solidaire s’engage à régler les dettes locatives du locataire. Ainsi, elle doit supporter les dettes liées au montant du loyer et des charges et également les intérêts dus au paiement tardif des dettes locatives. La caution doit aussi assurer le paiement des éventuels frais de remise en état du logement si des dégradations y sont causées par le locataire.

Si la personne s’étant portée caution solidaire ne respecte pas ses engagements envers les dettes locatives, ses biens personnels, ses revenus et son logement, s’il est propriétaire, peuvent être saisis sur votre demande. Cependant, seul le signataire de l’acte de caution solidaire est engagé sur ses biens propres et ce même s’il est marié sous le régime de la communauté.

Rôle de la caution solidaire en cas d’impayé

La forme de la caution solidaire vous permet de faire appel directement à celle-ci en cas de défaut de paiement de la part de votre locataire et ce dès le premier impayé, sans devoir vous adresser à ce dernier au préalable. Il est d’usage de vous adresser à la caution par lettre recommandée avec accusé de réception. La personne s’étant portée caution solidaire sera tenue de régler les obligations du locataire concernant le paiement du loyer et des charges.

Si vous êtes dans le cas où plusieurs personnes se sont portées caution solidaire, vous pouvez choisir de réclamer la totalité de la dette à une seule de ces personnes, celle que vous jugerez la plus solvable.

Dans le cas où la personne s’étant portée caution solidaire ne peut pas régler les dettes locatives, il est possible qu’elle demande un délai de paiement au tribunal d’instance. Si ce délai supplémentaire ne suffit pas, elle peut encore saisir la commission de surendettement départementale.

Validité de l’acte de caution solidaire

L’acte de caution solidaire concerne trois parties : le locataire (débiteur), vous (créancier) et enfin la caution qui s’engage à remplir les obligations du débiteur envers le créancier.

Pour que l’acte de caution solidaire soit valable, il doit être rédigé par acte authentique établi par un notaire, ou sous seing privé, directement entre vous et la caution. Vous devez ensuite remettre à la caution un exemplaire de l’acte de cautionnement ou l’intégrer au contrat de bail.

Pour que l’acte de cautionnement soit valable, la personne qui se porte caution solidaire doit obligatoirement rédiger à la main certaines mentions de l’acte à savoir :

  • Le montant du loyer en chiffres et en lettres ainsi que les conditions de révision de celui-ci. La caution peut inscrire sur l’acte une somme maximale de cautionnement : dans ce cas, vous ne pourrez pas exiger de lui une somme supérieure, même si la dette cumulée par le locataire est plus élevée. En revanche, si la caution n’indique aucune somme, son engagement n’est pas limité ;
  • La mention exprimant que la caution a pris connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement en précisant bien qu’il s’agit d’un cautionnement solidaire ;
  • La reproduction de l’article de loi suivant : « Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ».

Durée de l’acte de caution solidaire

La durée de l’engagement de cautionnement solidaire peut être déterminée ou indéterminée.

Si aucune durée n’est précisée dans l’acte de cautionnement, la caution peut décider de mettre fin à son engagement à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception. Cependant, cette résiliation ne prendra effet qu’à expiration du bail au cours duquel vous aurez reçu la notification de résiliation : la caution solidaire est donc tenue de régler les sommes dues jusqu’à expiration du bail.

En revanche, si une durée précise est indiquée dans l’acte de cautionnement, la caution ne pourra pas résilier son engagement avant cette date initialement prévue. Cependant, les parties peuvent prévoir que certains événements peuvent mettre fin à l’acte de cautionnement comme un divorce ou le décès du locataire par exemple.

Fin du cautionnement solidaire

L’engagement de la caution solidaire prend fin :

  • Au terme prévu par l’acte de cautionnement (cas de la durée déterminée) ;
  • À l’expiration du bail au cours duquel la caution vous a signifié son souhait de résilier le cautionnement (cas de la durée indéterminée) ;
  • Au remboursement total de la dette ;
  • Au décès du débiteur ;
  • Au décès de la personne s’étant portée caution (si l’acte de caution ne prévoit pas cette option, les héritiers de la caution seront tenus de payer les éventuelles sommes dues).